ลดความเสี่ยงซื้อบ้านด้วยกฎหมาย "เอสโครว์"
หนังสือพิมพ์ : โพสต์ทูเดย์
ปัญหา "ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน" ยังคงเป็นมะเร็งร้ายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน แม้ว่าความรุนแรงของปัญหาจะลดน้อยลงไปมากนับจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เป็นเพราะผู้ประกอบการมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ขณะที่ผู้บริโภคที่ได้เรียนรู้บทเรียนในอดีตก็ระมัดระวังในการซื้อบ้านมากขึ้น
แต่ก็ใช่ว่าปัญหาจะหมดไปอย่างสิ้นเชิงโดยเฉพาะในระยะนี้มีจำนวนโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย การแข่งขันในตลาดมีสูง ขณะที่ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ก็อาจจะทำให้หลายๆโครงการไม่สามารถผ่านเงื่อนไขการปล่อยกู้ของธนาคารไปได้ ก็จำเป็นต้องหยุดพัฒนาโครงการไป
ความเสี่ยงในการซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านจึงยังคงมีอยู่ เพียงแต่จะไปแจ็กพอตกับโครงการไหนและกับใครเท่านั้น
การป้องกันความเสี่ยงนอกจากจะเลือกซื้อโครงการที่ขออนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ดูความน่าเชื่อถือ ความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้ประกอบการแล้วยังมีเครื่องป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายที่สามารถนำมาใช้ได้ในปัจจุบัน
นั่นคือ พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ ที่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 20 พ.ค. 2551 เพื่อสร้างความเชื่อมั่นระหว่างคู่สัญญาที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายบ้าน โดยมีคนกลางที่มีความน่าเชื่อถือ และมีความมั่นคง ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ซึ่งจะทำให้คู่สัญญามีความมั่นใจในการทำธุรกรรมระหว่างกันมากขึ้น
ที่มาที่ไปของกฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเกิดขึ้น เพราะในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจประเทศไทยในปี2540 จากปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งไม่สามารถสร้างบ้านหรืออาคารชุดให้เสร็จ หรือมีการนำเงินดาวน์ไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน และไม่ได้รับเงินดาวน์คืน ก่อให้เกิดปัญหาต่อระบบเศรษฐกิจและสังคมเป็นอย่างมาก
จึงเกิดความพยายามที่จะสร้างหลักประกันผู้ซื้อบ้าน โดยการยกร่างกฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาขึ้นมาใช้ เพื่อให้ประชาชนสามารถเลือกใช้สิทธิที่จะให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาในการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินใดๆ ก็ตาม ทำให้เกิดความมั่นใจว่าเงินของตัวเองยังอยู่ ถ้าหากไม่ได้รับสินค้าหรือทรัพย์สินที่ผู้ขายตกลงจะขายให้
อย่างเช่นในกรณีของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เงินดาวน์ของผู้ซื้อจะอยู่กับผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจนกว่าบ้านจะสร้างเสร็จ เป็นต้น ซึ่งหลังจากกฎหมายบังคับใช้ ขณะนี้กระทรวงการคลังได้อนุญาตให้สถาบันการเงินเป็นคนกลาง หรือ Escrow Agent ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญาแล้วหลายราย
ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารกรุงเทพธนาคารฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้แบงกิ้งคอร์ปอเรชั่น ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารซูมิโตโมมิตซุย แบงกิ้ง คอร์ปอเรชั่น ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารเอบีเอ็น แอมโร เอ็น.วี.สาขากรุงเทพฯ ธนาคารซิตี้แบงก์ สาขากรุงเทพฯ ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด(ไทย) และธนาคารกรุงศรีอยุธยา
สำหรับขั้นตอนของการจัดให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เริ่มต้นจากคู่สัญญา คือ ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกัน และตกลงจะจัดให้มีคนกลาง (Escrow Agent) ที่ได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ เป็นผู้ดูแลการปฏิบัติให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
Escrow Agent จัดเตรียมสัญญาดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา โดยให้ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจสัญญาดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และลงนามร่วมกับ Escrow Agent โดยที่ Escrow Agent เปิดบัญชีดูแลผลประโยชน์เพื่อเก็บรักษาเงินของผู้ซื้อ และจัดเก็บเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของผู้ขายไว้กับธนาคารพาณิชย์
เมื่อผู้ขายได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้ตกลงกันไว้เรียบร้อยแล้ว เช่น การสร้างบ้านเสร็จ ในกรณีการซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ครบตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญาดูแลผลประโยชน์Escrow Agent จะโอนเงินในบัญชีให้กับผู้ขายพร้อมดอกเบี้ย และส่งมอบเอกสารกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ โดยที่Escrow Agent จะคิดค่าธรรมเนียมไม่เกิน0.3% ต่อปีของเงินดาวน์
แม้ว่าจะต้องควักกระเป๋าเพิ่มอีกเล็กน้อย แต่การนำระบบเอสโครว์มาใช้จะช่วยป้องกันความเสี่ยงในการซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี ยอมจ่ายเพิ่มอีกเล็กน้อย แต่สบายใจกว่าเป็นไหนๆ